房企融资难度加大5月土地市场量跌价升王力宏
发布时间:2022-12-13 14:52:04
房企融资难度加大 5月土地市场量跌价升
机构数据显示,5月份全国重点城市土地市场呈现量跌价升的现象,平均溢价率环比上涨。一线城市土地出让市场热度明显高于二、三、四线城市。
业内人士指出,土地成交量下跌和房企融资趋紧有一定关系房企需加大营销去化力度,“促销售、抓回款”,确保现金流。
溢价率上涨
克尔瑞研究中心指出,5月份全国300个城市经营性土地成交建面总计17975万平方米,同比下降21%,环比下降14%;平均楼板价为3072元/平方米,同比上涨12%,环比上涨1%。
土地成交量下降,但溢价率延续上行趋势。机构数据显示,5月份,全国300个城市经营性土地出让平均溢价率环比增加0.5个百分点至16.5%。一线城市溢价率迅速回升,二线城市溢价率稳中有升,核心地块维系高热度;三四线城市溢价率小幅回落,但强三线城市热度不减,南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%。流拍率降至7.8%,环比下降1.4个百分点,集中在远郊区县。
具体看,一线城市累计成交527万平方米,环比增长10%,同比翻倍增长;平均楼板价为17917元/平方米,环比上涨33%,同比上涨47%。广州土地市场活跃,成交总建面达263万平方米。北京、深圳土拍市场转暖,多宗优质地块高价出让,北京分钟寺宅地更是刷新今年以来的单价纪录。
二线城市累计成交3604万平方米,环比下降39%,同比下降28%;平均楼板价为5597元/平方米,环比上涨13%,同比上涨19%。中西部二线城市仍是成交主力,重庆、成都和郑州成交建面均超过200万平方米。核心地段优质地块仍维系高热度,高溢价、地王时有出现,成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王。
三四线城市累计成交13844万平方米,环比下降5%,同比下降21%;平均楼板价为1857元/平方米,环比下跌3%,同比下跌9%。长三角地区三四线城市土地市场相对活跃,常州、南通、盐城等地成交建面皆超过100万平方米。强三线城市土拍市场热度不减,南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%,弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎,底价成交常态化。
融资下降
值得注意的是,土地市场出现量跌价升的现象。这与典型房企5月份融资下降、融资成本攀升、到期债务较多等因素有关。
5月份单月,95家典型房企融资总额为905.15亿元,环比下降22.6%%,同比下降6.9%。其中,发债总额为362.10亿元,环比上升15.9%,同比下降18.0%。本月融资成本为5.36%,环比上升1.69个百分点;其中,境外发债成本为7.09%,境内发债成本则环比上升至4.86%。
5月份,95家典型房企境外债权融资127.80亿元,环比上升37.8%,同比上升85.6%。4月底境外美元债市场震荡缓解,加上债券到期压力,房企尝试恢复发行境外债。时代中国5月6日成功发行2亿美元债。正荣、碧桂园及力高集团也发行了境外美元债。值得注意的是,5月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度下降。
房企5月份到期债务较高,房企拿地趋于谨慎。克尔瑞研究中心指出,5月房企有19笔债券到期,金额共计293.59亿元。其中,到期金额最高为雅居乐2015年5月发行的一笔5亿美元的境外优先票据。绿地控股当月有3笔债券到期,分别是2笔共计40亿元的境内债和1笔2.8亿美元的境外债券。
此外,2020年6月将有13笔债券到期,金额共计232.10亿元,环比下跌21%。单笔金额最高为中国恒大2015年发行的一笔50亿元的公司债。首开股份的一笔40亿元的中期票据也将到期。
加快供货节奏
多位业内人士指出,随着半年度业绩冲刺季的到来,房企将加快供货节奏,供应有望放量增长。信贷资金整体趋向宽松,仍是楼市持续复苏的实质性动因。在供应放量的情况下,预计6月市场仍将保持较高热度,成交将继续回升。
克尔瑞研究中心指出,各城市市场、各项目去化将持续分化,核心一、二线城市市场前景值得期许,中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑,弱三、四线城市市场下行压力不容小觑。
中原地产首席分析师张大伟表示,从全国市场看,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。武汉市场明显企稳。从各地土地市场看,高价地、高溢价率地块成交频繁,开发商看好后市。
多家机构指出,疫情影响逐渐减弱,一季度以来市场持续复苏,但今年企业整体去化压力仍较大。对于房企而言,除了抓紧目前的销售窗口期供货外,还应积极加大营销去化力度,“促销售、抓回款”,以保证现金流安全。随着半年度业绩冲刺季的到来,预计6月企业供应有望放量增长,市场整体仍将保持较高热度,成交将继续回升。
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